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现在房地产市场如此冷清,2019年楼市会不会有变化?

2020-07-29 作者:1 来源:东莞房产网 点击

就像天气一样,楼市也越来越冷。现在房地产市场如此冷清,2019年楼市会不会发生变化?

现在房地产市场如此冷清,2019年楼市会不会有变化?

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在过去的弱市中,无论是2014年还是2008年,大家对未来都没有信心,于是大家都抱着钱买,想着以后买还是不买

这就是为什么一旦刺激政策被释放,房地产市场就能迅速反弹报复,因为过去抑制了多久,现在又会释放多久

然而,2018年的市场情况并非如此。客户还是知道现在的价格都是政策指导价,现在这个价格一定要划算。然而,房地产现在面临的是,总价600万的项目,只能以100万的首付吸引人

这一现象让所有交易者不寒而栗。仍有游客仍想买房,但其余游客想买的,与他实际购买力相差甚远

所有这些都是蝴蝶效应迭代的结果。在过去的一年里,上海楼市只采取了三个步骤使市场资金出现真空

1今年上半年,我们推出了一波高性能的城市市场,使得高层刚性需求者完全放弃了在市场上的购房阻力,而没有取得购房资格。所有的人都尽力用较少的贷款买房。同时,短期的市场热度也让上海楼市弥漫着一种态度:你的购买力可以买到更好的房子

2年中,近郊环线附近的快速集中推盘使得低层刚性需求有了较强的反差感,开发商也开始紧张和焦虑

三。一手房和二手房倒挂直接影响到二手房的成交,二手房的成交也极大地抑制了置换客户群,而置换客户群是目前上海的主要客户群

经过这样一轮调控,是没有购买力、有房票的人群。真正想买房的人要么没有房票,要么房子卖不出去,没钱

所以在售楼处,你会发现开发商们都在尽最大努力赚大钱

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当我说这个观点的时候,也许很多人会想,在这种情况下,开发商能忍得住啊,房子不卖了,等到市场好了再重新开始

是的,多年来房地产市场似乎是这样的。房地产企业的抵抗力比购房者强,所以每次调控都是越涨越涨

但为什么今年不同呢

因为2018年是非常特殊的一年,2018年是2015年之后的第三年,这样的现状,本质上注定要在2015年结束

2014年是行业非常寒冷的一年,2015年复苏的时间点是330点。很多人都知道这一天的楼市政策

但政策并不是第二个。在这一政策的背后,所有的房地产企业突然发现,所有的开发商都有一个非常低的融资模式:企业债

丁祖玉在2016年评论房地产市场时分析了这个数字

让我们仔细回忆一下,2015年和2016年是否是土地市场最疯狂的年份,为什么那么多开发商可以随意举牌

而疯狂的成本是因为,在过去的两年里,公司债券的借贷成本如此之低。 

基本上,主流房地产企业的借贷成本只有5%左右,央企甚至可以降到3%。这种兴趣几乎是余波的兴趣所在。2014年,大量房地产企业涌向海外债务,8%-10%的利率是可以接受的

所以,当企业债券以这种形式发行时,我们可以想象房地产企业会发疯

正是当时的高温给今天的楼市埋下了隐患。不管利率有多低,公司债都要还,他的还款周期是3-5年,也就是说,从2018年到2020年

这就是为什么2017年有那么多项目选择等待,但在今年年初,他们放弃了抵抗,因为今年是还债的日子

别以为几百亿不算多。开发商都是千亿。但你应该知道利润点。在高营业额的背景下,摆脱成本、从利润中拿出50亿是极其困难的。这也是房地产企业如此惨淡的核心原因

但很多人也会问:那么企业债开发商总可以借啊,这么多年的开发商还没这么结束

是的,那些2015年借钱的开发商真的这么想。他们总是用新债来降低旧债

但突然发现

[碜]

[碜]

--来自科里的数据

2018年,公司债券将全面、彻底、彻底停止发行。

这是去杠杆化的一部分,这是原因,也是结果

所以大家可以看到,今年开发商的资金周转非常紧张,只能靠手中的商品价值来回笼资金。所以你可以看到,今年开发商对租赁创新如此热情,不是看市场,而是租赁模块还是可以融资的,这可以解决急迫的问题

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这是2018年房地产市场的另一个地方。从今年开始,这家房地产公司已经失去了抵抗能力。他别无选择,只好乞求顾客买他的房子

如果你愿意出售,你会发现你愿意走出去

如果你不愿意付定金,那我就等着你买吧

没钱没关系。你应该少付首付。我会帮你找一笔消费贷款,或者公司会先借给你钱,只要你想买就行

没有房票也没关系。如果你告诉我你的情况,总会有办法解决的

一切都是希望尽快把房子处理掉,因为那些都不是资产,都是负债

听说最近十大房地产企业投资部最大的工作就是经营各种金融机构,恳求他们延长还款期。倒计时让众多房地产企业很不舒服

这样一轮资金潮起潮落,洗清了众多房地产企业的原罪:没有杠杆可以在这条轨道上生存

但还不止这些。他们更害怕的是被洗去原罪

时下,关于税收重新认定、明星纳税的新闻层出不穷。这样的新闻似乎是社会新闻。我真的看到一家上市公司的老板拿着保温杯对我说:我真的很害怕土地增值税的清算。

20%-30%的项目公司是各种税收成本,其中有太多的灰色空间。如果重组,各房地产企业资金链紧张的情况将更加严重

所以我真的想对大家说,如果你现在想买房,你真的需要检查一下,有没有一些房地产企业在2015年和2016年迅速扩张,被誉为各种黑马

如果是这样的话,现在最好不要购买他们的商品房,因为很可能当年的扩张是盲目借贷造成的,现在正好是清盘的时点,所以产品质量不可控是肯定的

我突然想起,在2016年的一个论坛上,我遇到了中粮的一位高管。他向我描述了中粮未来几年的发展战略。然而,到了2019年,他突然告诉我,公司今年会选择相对收缩和控制

一开始我还不太明白这句话的意思,但当所有的信息链都连接在一起时,我发现,本质上,2019年也是国内问题需要解决的一年

后来,我回头看了看他的朋友圈。今年上半年,他选择辞掉工作,四处奔波。我心里以为他真是个偷鸡的房地产商

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那么2019年会发生什么呢

毫无疑问,2019年仍是房企还债的一年,2019年甚至2020年都将非常困难。

从目前的趋势来看,他们的融资路径仍然受阻。而市场我还是看不到快速复苏的时刻,房地产行业的资金也不可能这么快冲进来

万科的这句话被各路人解读过,但大家都忘记了郁亮的一句话:如果今年不能实现募集6300亿元的目标,还有什么可以暂缓的

这句话最大程度地说明了,对于一个开发商来说,现在可能已经没有外力了,一切只能靠自己了

因此,以下情况可能会长期存在

1裁员,甚至是机构裁员,意味着公司的某个部门可能会突然消失。我们需要担心的是各地区的城市总数。如果指标没有完成,取消一个城市并非不可能。如今,二三线城市大量土地出让,老板的耐心也越来越少

2任何投入都应以产出比为基准。开发商每次花一笔钱,都要准确计算能赚多少钱。所有服务提供商最好掌握这种商业模式,否则你会比开发者更快地消失

三。房地产公司可能还会招人,但集团总部会招更多的人。试用期将延长到六个月,然后在六个月内轮换,直到公司认为你很有价值

4今年唯一加薪的可能是集团公司的财务部门,就像两年前投资人员的加薪一样,但前提是能否为公司解决融资问题。如果解决不了问题,解决不了就会吐出来,对于其他从业者来说,不管是营销、产品还是投资,我想集团大概会有和你说的一样的内容,主题是:面对现实

5当然,这并不意味着对2019年没有预期。如果2019年出现黑马,或许真的值得期待。现在这一点可以爆发了,这说明之前没有大量的债务,而且已经积累了能量。而且,低负债公司此时的融资能力会更强,市场机会也会更好。现在正是积累和微利的时候

如果我们想对2019年做出主观判断,那么我想说:在国内自知之明,对外界的崇敬

最后,如果你不得不对买家说,那就是:不要被任何言论所迷惑,了解你的现金流,然后使用你手中的房票

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