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跟住宅一样的公寓!周围旧改林立,宝安这个纯新盘会卖多少钱?

2020-06-24 作者:1 来源:乐居买房 点击

宝中“捂盘”能手们重出江湖,沙井海岸城时不时撩拨一下购房者的心弦,西部在深圳楼市中的声音越来越大。

如果仔细听,还会发现,曾经因为旧改和大空港辐射,而和沙井同样声名在外的福永,也随着怀德国际、会展东城和君成世界等新盘的即将入市,而引来了一波关注。

其中,缘于凤凰山的高人气,君成世界作为森林公园山边少有的商品房,能不能引起购房者的兴趣?

在主打商务公寓和办公产品为主的福永区域,君成世界能否在这个“公寓围城”中夺路而出?

带着这个问题,前往福永一探究竟。

“大空港+凤凰山”加持 离地铁稍远

坐落在深圳西部较高峰、宝安名列前茅峰——凤凰山脚下,君成世界由凤凰第三工业区旧改而来,占地面积共约7万㎡,总建面达到56万㎡。

项目共分为6块用地,分别是梧桐树广场、祥麟大厦、景星大厦、九雏广场、来仪美寓和小学。

本次即将推出的是梧桐树广场,共784套,建面约82-98㎡商务公寓、建面约58-123㎡办公产品。6月5日已经正式开放展示中心,但需要提前预约。

据近日了解到的信息,项目预计7月底回开放样板房,9月份可能开盘。

在实探过程中,1个小时内看到了2批购房者在营销中心参观。

从现场销售处得知,项目不太愁卖,客群来源主要是住在当地的居民,还有一些是由凤凰山带来的客户。

凤凰山所代表的的优质自然资源和人气正是项目吸引人的点之一,据说已经有不少“达官贵人”看上这一点,准备下手。

凤凰山被认为香火旺盛的祈福好地方,素有“凤山福水福盈地”的美誉。尤其是初一十五的时候,人气非常旺,前去拜佛的人很多,有时候根本找不到停车位。

同时,所谓的大空港辐射是另一个“卖点”。

项目方圆7公里内,还规划建设有新会展中心和机场,如规划的机场东高铁枢纽、穗莞深城际通道、福永码头等“海陆空轨”立体式交通配套,在对外交通和产业基础上将会有一定支撑。

但是,从客源来看,虽然凤凰山会带来一些人流,但真正专门从地方去看房的人还是较少。

就自身体验,这或许是受制于位置的偏远与公共交通上的不便。目前来看,项目暂时还没有地铁直达,百度地图上显示,距离最近的地铁站11号线塘尾站,大概在3.3公里。

周边厂房扎堆,配套依托旧改

福永是工业集聚区,2015年成为宝安区头个“双破”的街道,实现工业总产值1245.38亿元,两税收入101.35亿元。

沿袭着这一发展轨迹,福永的建筑以旧工业厂房为主。

君成世界周边也是如此。放眼望去,沿路几乎都是低矮老旧的厂房,商品房几乎是一片空白,整体来看外部环境不算优秀。

不过这个项目或许会给福永的配套弥补一些空缺。

商业配套上,当下以沿路商铺为主,多为餐饮业,如肯德基、麦当劳,娱乐休闲配套相对缺失;不过,项目将带有7万㎡商业配套;

教育医疗上,2公里内有白石厦福民学校、深圳市宝安区福永医院凤凰分院等,配套较少且知名度不高;

交通通达度上,如前文所说,目前离地铁站较远。好在公交站台较多,在500米直线距离范围内,有腾丰大道1、凤凰山路口等7个公交站;规划的地铁30号线凤凰山站或许能够改善一下。

综合来看,目前福永的配套还不太完善,甚至是处在初级阶段。不过这一状况或许能够随着旧改的展开而有所扭转,但耗时较长。

据咚咚找房统计,片区内布局了约13个旧改项目,而且多是体量大规模大的项目,总体量超过350万㎡。如怀德社区整村统筹项目(占地面积约230万㎡)、中粮立新湖项目(占地面积约66万㎡)等。

居住属性和投资属性或难兼得

回到产品本身。

产品主张类住宅的舒适居住体验,打造82-98㎡的建面。这是产品的一个亮点,可以稍微弥补产品在位置、配套上的缺陷。

正如销售所说的:“来爬山的人看到项目,以为是住宅,就会进来看一下。”

多数人会冲着住宅而来,但是如果回归到产品的真实属性——商务公寓,过分强调居住体验却又带来了一丝尴尬。

我们知道,深圳的公寓多是以投资属性为主,好地段、小面积、低总价是多数人选择公寓的基本则。

而君成世界82㎡起步,面积属实不小,反而可能成为购房者的负担。

比如说,对比周边即将入市的产品——怀德国际。有11号线、12号线地铁加持,36-63㎡商务公寓,探访得知价格约在5.3万/平。

看下来,君成世界一是地铁仍在规划中,二位置相对偏远,三面积较大。目前来看,除了凤凰山人杰地灵的吸引力,或许还要看价格和户型,否则可能比较难获得太多关注。

而价格和户型,暂未尘埃落定。

总结

君成世界所拥有得天独厚的自然资源,凤凰山人才林公园、凤凰山森林公园等环伺;同时还有凤古村保留较好的人文氛围。

产品上主打类住宅居住体验,也是少有公寓能够做到的。

但是居住属性和投资属性难以兼顾,大面积的设计,或许将会磨损部分投资属性,减少对投资客的吸引力度。

加之目前周边环境以厂房为主,配套暂时不太完善,尤其是地铁还没建起之际,在周边同样拥有非常大供应量的怀德国际的冲击下,能获得的市场认可度如何,或许还要看它能给出什么价格。

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